Matemáticas del examen de bienes raíces de Florida

Antes de empezar

Pasa los porcentajes a decimal antes de multiplicar: 6 % es 0.06 y 0.5 % es 0.005.

Lee bien qué te piden. No es lo mismo la comisión total que la parte de un asociado, ni el precio de venta que lo que recibe el vendedor.

Al terminar, comprueba el resultado al revés. Si encaja con los datos, vas bien.

Comisión

Comisión = precio de venta × porcentaje.

Ejemplo: una casa se vende en $350,000 con una comisión pactada del 6 %. $350,000 × 0.06 = $21,000.

Si la comisión se reparte a partes iguales entre la oficina del vendedor y la del comprador, cada una recibe $21,000 ÷ 2 = $10,500. Si el acuerdo del asociado con su broker es del 60 %, el asociado recibe $10,500 × 0.60 = $6,300.

La comisión se negocia. El 6 % y el 60 % de este ejemplo son supuestos, no tarifas fijas.

Precio para que el vendedor reciba una cantidad neta

Precio = cantidad neta ÷ (1 − porcentaje de comisión).

Ejemplo: el vendedor quiere recibir $282,000 después de pagar una comisión del 6 %. $282,000 ÷ 0.94 = $300,000. Comprobación: $300,000 − $18,000 de comisión = $282,000.

Error común: multiplicar $282,000 × 1.06. Da $298,920 y se queda corto.

Préstamos: LTV, puntos e interés

LTV (relación préstamo-valor) = préstamo ÷ valor tasado. Un préstamo de $240,000 sobre una casa tasada en $300,000: $240,000 ÷ $300,000 = 0.80, es decir, 80 %.

Un punto de descuento es el 1 % del préstamo, no del precio. Dos puntos sobre $240,000: $240,000 × 0.02 = $4,800.

Interés de un año = saldo × tasa anual. Para un mes, divide entre 12. Con $240,000 al 5.5 %: $240,000 × 0.055 = $13,200 al año, o $1,100 el primer mes.

Impuesto a la propiedad

Un mill es $1 de impuesto por cada $1,000 de valor imponible, es decir, 0.001.

Impuesto = valor imponible × millaje ÷ 1,000.

Ejemplo: valor imponible de $250,000 y millaje de 18.5. $250,000 × 18.5 ÷ 1,000 = $4,625 al año.

El valor imponible es lo que queda después de restar las exenciones que correspondan. En los ejercicios, usa la exención y el millaje que dé el enunciado.

Prorrateos

Un prorrateo reparte un gasto entre vendedor y comprador según los días que cada uno es dueño. El curso oficial enseña dos métodos, así que primero mira cuál pide la pregunta: año de 365 días (los días reales de cada mes) o de 360 días (12 meses de 30). Mira también quién se queda el día del cierre.

Ejemplo: los impuestos del año son $3,650 y se pagan al final del año, así que aún nadie los ha pagado. El cierre es el 1 de julio y el comprador se queda el día del cierre. El vendedor fue dueño del 1 de enero al 30 de junio.

Con año de 365 días: son 181 días (en un año no bisiesto). $3,650 ÷ 365 = $10 por día. 181 × $10 = $1,810.

Con año de 360 días: son 6 meses de 30 días, 180 días. $3,650 ÷ 360 × 180 = $1,825.

Como el comprador pagará la factura completa, el vendedor le debe su parte: es un débito para el vendedor y un crédito para el comprador. Si el gasto ya estaba pagado por adelantado, es al revés: el comprador le devuelve al vendedor los días que quedan.

Impuestos documentales e intangible en Florida

Escritura: $0.70 por cada $100 del precio o fracción. En Miami-Dade la tasa es de $0.60 por cada $100, más un recargo de $0.45 por cada $100 que no se cobra cuando se transfiere solo una vivienda unifamiliar.

Pagaré o hipoteca: $0.35 por cada $100 del préstamo o fracción.

Impuesto intangible sobre la hipoteca: 2 mills, es decir, préstamo × 0.002.

Ejemplo: venta de $300,000 con un préstamo de $240,000, fuera de Miami-Dade. Escritura: $300,000 ÷ 100 × $0.70 = $2,100. Pagaré: $240,000 ÷ 100 × $0.35 = $840. Intangible: $240,000 × 0.002 = $480.

«O fracción» significa que un trozo de $100 cuenta como $100 entero. Con un precio de $300,050 se cobran 3,001 tramos: 3,001 × $0.70 = $2,100.70.

Valor de una propiedad que genera ingresos

Valor = ingreso neto operativo ÷ tasa de capitalización.

El ingreso neto operativo es lo que queda de las rentas después de los gastos de operación. Los pagos de la hipoteca no se restan.

Ejemplo: un edificio deja $36,000 de ingreso neto operativo al año y la tasa de capitalización es del 8 %. $36,000 ÷ 0.08 = $450,000.

Superficie y acres

Área de un rectángulo = largo × ancho. Un acre tiene 43,560 pies cuadrados.

Ejemplo: un lote de 120 × 363 pies mide 43,560 pies cuadrados, es decir, 1 acre exacto.

Fuentes

• Florida DOR · Documentary Stamp Tax
• Florida DOR · Nonrecurring Intangible Tax
• Florida DOR · Millage guide for homeowners
• FREC · Course I syllabus (prorating methods: 360 vs. 365 days)